《中国财富报告2022》显示，以房地产为主的实物资产在中国家庭总资产中占比69.3%。房产传承时不仅要考虑税费成本和手续繁琐程度，还要考虑继受房产的子女的离婚分割或过世再继承、房产持有人债务风险、房产控制权风险等问题。生前传承的方式有赠与、信托等，生后传承有法定继承、遗嘱继承和遗赠。不同地方/类型房产也存在手续和税费差异，本文以住宅房产为例。

一、生前传承：赠与、信托

赠与有两种过户方式：赠与和买卖（本质是赠与），二者在不动产登记机构的过户交易方式不同，导致税费差异。

 

信托：国内信托是委托人将其财产转移给受托人进行管理、处分，收益归委托人指定的受益人享有。

 

由于信托财产的独立性，当委托人（父母）在设立信托后发生债务风险，信托财产独立于委托人其他财产，相对能够保证传承的安全稳定；另外，信托财产的所有权和收益权分离，受益人（子女）没有取得信托财产的所有权，一定程度上可以避免挥霍或受骗。

 

境内信托的登记制度尚待完善，目前信托房产的转移仍按照买卖过户缴纳税费。（家族信托功能详见作者《家族信托的风险隔离（境内篇）》《家族信托的风险隔离（境外篇）》）

生前传承优点：

1. 手续简单

 

不同于继承过户的繁琐手续，生前传承时，不动产登记机构容易核实被传承人的真实意愿，过户手续简单。

 

深圳办理买卖、赠与房产过户手续资料：

 

a.申请人身份证明；

b.不动产权证书或房地产权属证书；

c.买卖合同书或赠与书；

d.符合家庭购房条件的，提供相应证明；

e.纳税证明文件。

 

2. 赠与已婚子女时，更易明确只赠与己方子女

《民法典》规定，“赠与合同中确定只归一方的财产”属于“夫妻一方的个人财产”。未明确约定，则视为对夫妻双方的赠与。签署单方赠与条款，确定房产属于己方子女一方所有，避免子女离婚时房产作为共同财产分割。

 

虽然遗嘱也可约定房产只归属己方子女，但遗嘱的形式要求高于赠与合同，一旦遗嘱无效或者未及时设立遗嘱，将自动视为夫妻双方继承。赠与比遗嘱更有利于单方赠与的落实，避免子女婚变房产分割风险。

生前传承缺点：

1. 房产失控

房产一旦“易主”，子女可自由处分房产，可能因挥霍或受骗变卖房产；如果子女背负债务，债权人可起诉子女并执行其名下的房产；如果没有明确赠与己方子女，子女离婚时可作为夫妻共同财产被分割。因房产转让时须经共有人同意，为避免房产失控，建议父母保留一定房产份额，按份共同共有。

 

2. 税费较高，买卖和赠与过户税费一般高于继承。

买卖方式：

符合“满五唯一”条件的：只需缴纳契税，免征个人所得税、增值税及附加、土地增值税、印花税。

 

不符合“满五唯一”条件的：需缴纳个人所得税、契税，免征土地增值税、印花税。如果满2年但不满5年的，除北上广深外，大部分地方可免征增值税及附加。如果不满2年，需缴纳增值税及附加。

 

注：“满五唯一”是指，在同一省、自治区、直辖市范围内，一个家庭（含配偶、未成年子女）仅拥有一套住房，个人购房至转让房屋的时间达5年以上。

 

买卖的税种及税率：

 

买卖契税：应纳税款=计税价格×1%-3%

 

个人所得税：应纳税款=计税价格×1%-3%或差额×20%

 

增值税及附加：应纳税款=计税价格×5%-5.6% 

赠与方式：

不论是否符合“满五唯一”：受赠人是法定继承人、孙子女、外孙子女的只需缴纳契税和印花税，免征个人所得税、增值税及附加。

 

受赠人是直系亲属（有直接血缘关系或婚姻关系的人，包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，不包括兄弟姐妹）和承担直接赡养义务人可免征土地增值税。部分地区如深圳，个人可再减半征收印花税。

 

赠与的税种及税率：

 

赠与契税：应纳税款=计税价格×3%

印花税：应纳税款=计税价格×0.005%土地增值税：应纳税款=计税价格×5%

买卖和赠与过户方式相比：

a.税收优惠适用对象 

 

赠与需有相应的亲属关系，买卖不受亲属关系限制。

 

b.本次交易税费比较

 

符合“满五唯一”时，买卖税费更低；不符合“满五唯一”时，买卖税费更高。

 

c.再出售税费比较

 

符合“满五唯一”，赠与早于买卖的免征个税起算时限。

 

房产符合“满五唯一”条件的，转让可免征个税。但赠与和买卖房产再出售满五年的起算时间不同。买卖房产再出售的满五年时间，从购入房产时间起算，不能延续原出让人的持有时间。但受赠的房产满五年时间，可从赠与人的房产取得时起算，能延续原持有年限（需向税务机关申请）。如果是家庭唯一房产考虑再出售的，赠与可更快满足五年时间要求。

 

不符合“满五唯一”，买卖税费可能低于赠与。

 

非“满五唯一”的房产转让，需缴纳个人所得税，有两种计税方式：

 

核定征收：房屋计税价格×1%-3%，受赠和买卖房产再出售的个税并无区别

 

核实征收：差额×20%，赠与房产再出售的个税可能高于买卖。

假设某一房产原购入价为100万，以300万转让价过户给子女，子女再出售时房屋评估价为600万，税务局采用核实征收。以赠与方式再出售，是按（600-100）*20%=100万计算个人所得税。以买卖方式再出售，则按（600-300）*20%=60万计算个人所得税。对于房产增值较大的房产，受赠房产再出售的个税高于买卖。

 

（注：差额计算，除扣减房屋原值外，还应扣减相关税金和合理费用。但后者对结果影响较小，为便于说明，假设已扣减。）

二、生后传承：法定继承、遗嘱继承、遗赠

法定继承发生在没有遗嘱或遗赠的情况下，遗嘱继承和遗赠优先于法定继承。

 

法定继承：是按法律规定的继承人范围、顺序和分配原则承继，在第一顺位继承人（配偶、子女、父母）中平均分配；没有第一顺位且无代位继承的（子女先故由其直系晚辈代替继承），则在第二顺位继承人（兄弟姐妹、祖父母、外祖父母）中平均分配。

 

遗嘱继承和遗赠的区别：人选范围，前者为法定继承人（第一顺位及第二顺位继承人），后者为非法定继承人（如孙子女、外孙子女，也可以是非亲属）。

 

生后传承优点：保留控制权，过户税费极低。

 

与生前传承相比，继承可最大限度保留被传承人对房产的控制权，避免提早过户给子女而产生的其他风险。

 

税费：继承的税费成本最低。以继承方式无偿取得房产的，可免征个人所得税、增值税及附加、土地增值税。法定继承人只需缴纳0.05%印花税。非法定继承人如孙子女、外孙子女，只需缴纳3%契税和0.05%印花税。部分地区如深圳对个人继承房产，可再减半征收印花税。建议：如果传承给孙辈，在房产“满五唯一”的情况下，可考虑买卖过户的方式，税费低于继承。

 

生后传承缺点：手续繁琐，可能背离意愿。

1. 手续繁琐

 

继承过户的三种方式：提交继承权公证、无公证继承过户、提交法院确权文书。2016年7月，司法部废止了继承房产登记强制公证的规定，可办理无公证继承。但房产继承涉及诸多法律，在审查遗嘱效力和甄别法定继承人范围等方面，不动产登记机构处理难度大，故无公证继承过户的办理材料多，耗时长。

继承权公证：

是由公证机关依法确认当事人是否有遗产继承权，出具公证文书。一般由房产所在地的公证处受理。根据发改委的指导意见，居民办理单套房继承公证的，上限为1万元。大部分地区包括北京、上海、深圳已按要求下调。

 

深圳市公证处要求的办理材料为：

 

a.被继承人的身份证、户口簿（注销户口证明）；

b.被继承人的死亡证明（如医院的死亡通知书、法医学死亡鉴定书等）、火化证明，被继承人在异地死亡的，应提供经过公证的死亡证明；

c.被继承人的婚姻状况证明：结婚证；如离婚的，提供离婚证、离婚协议书或生效的法院调解书、判决书；如未（再）婚的，提供未（再）婚证明；

d.被继承人遗留的财产证明，如房地产证、存款凭证、股票等。如果遗产在香港的，须提供经司法部委托的香港公证人办理公证并经中国法律服务（香港）有限公司转递的香港遗产税署出具的遗产清单；

e.申办继承权公证所需的亲属关系证明表；

f.继承人的身份证明及与被继承人的亲属关系证明，包括结婚证、出生证、独生子女证、被继承人的人事档案证明（人事档案中涉及亲属关系的履历表复印件加盖档案保管部门公章），无法提供人事档案证明的，如户籍所在地的派出所有记录的，由派出所出具证明，并提供相关记载文件（户口底册）复印件加盖公章；被继承人的户籍不在深圳的，应提供被继承人户籍所在地公证机构出具的申办继承权的亲属关系公证书；

g.继承人放弃继承权的，应由放弃人亲自到我处或居住地公证处办理放弃继承权声明书公证；继承人死亡的，应提供死亡证明；

h.继承人原则上应亲自申请办理继承公证，少数继承人因特殊情况不能到我处的，须提供经公证的委托书（委托书除正常委托授权外，还应记载：被继承人生前有无遗嘱、遗赠扶养协议等内容）；

i.遗嘱继承人应提供合法、有效的遗嘱；

j.其他与继承相关的证明材料。如果证明材料由香港机构提供，材料需经司法部委托的香港公证人办理公证，并经中国法律服务（香港）有限公司转递；如果证明材料由澳门机构提供，材料需经司法部委托的澳 门公证人办理公证，并经中国法律服务（澳门）有限公司转递；如果证明材料由台湾机构提供，材料需经台湾地区公证人办理公证，并经台湾海基会寄送；如果证明材料由外国机构提供，材料需经当地国家公证人公证并经中国驻该国大使馆或领事馆办理认证；

k.公证员综合既有材料后认为应当提交的其他证明材料。 

无公证继承：

是指不强制提供继承权公证，由不动产登记机构直接确认当事人是否有遗产继承权。虽然免去了公证费用，但不动产登记机构处理难度大，过户所需材料更多，耗时更长。

 

根据《不动产登记暂行条例实施细则》《不动产登记操作规范（试行）》的要求，无公证继承需提交下列手续材料。在深圳办理无公证继承的，最后还须经公示无异议后方可登记。

 

a.所有继承人或受遗赠人的身份证明；

b.被继承人或遗赠人的死亡证明，包括医疗机构出具的死亡证明；公安机关出具的死亡证明或者注明了死亡日期的注销户口证明；人民法院宣告死亡的判决书；其他能够证明被继承人或受遗赠人死亡的材料等；

c.所有继承人或受遗赠人与被继承人或遗赠人之间的亲属关系证明 ，包括户口簿、婚姻证明、收养证明、出生医学证明，公安机关以及村委会、居委会、被继承人或继承人单位出具的证明材料，其他能够证明相关亲属关系的材料等；

d.放弃继承的，应当在不动产登记机构办公场所，在不动产登记机构人员的见证下，签署放弃继承权的声明；

e.继承人已死亡的，代位继承人或转继承人可参照上述材料提供；

f.被继承人或遗赠人享有不动产权利的材料；

g.被继承人或遗赠人生前有遗嘱或者遗赠扶养协议的，提交其全部遗嘱或者遗赠扶养协议；

h.被继承人或遗赠人生前与配偶有夫妻财产约定的，提交书面约定协议。

法院确权文书：

如果继承人有争议，或者无法办理继承权公证、无公证继承的，可以通过法院诉讼，由法院确认当事人是否有遗产继承权，出具确权文书。

 

诉讼流程：提交起诉状及证据、法院立案缴费、对方答辩举证、开庭审理、一审判决或调解。如果有任一方不服一审判决的，可提起上诉，进入二审程序。

 

湖南高院公众号继承遗产纠纷证据举例：

 

a.公安机关、医院关于被继承人死亡的证明；被继承人死亡日期的户籍资料或宣告死亡的判决书；亲属关系证明；

b.被继承人主要遗产所在地的证明及遗产种类、数量、折价清单；

c.被继承人生前债权、债务情况的证明；

d.被继承人遗嘱原件，公证遗嘱的公证书，代书、录音或危急情况下的口头遗嘱及所附的两份以上证人材料；若为打印遗嘱或以录音录像形式立的遗嘱，应提交遗嘱原件及所附的两份以上见证人材料。打印遗嘱要求，遗嘱人和见证人在遗嘱每一页签名，注明年、月、日；以录音录像形式订立的遗嘱，遗嘱人和见证人应当在录音录像中记录其姓名或肖像，并注明年、月、日。

e.养子女、非婚生子女、形成抚育关系的继子女应提供收养、出生证明、形成抚育关系的证明材料；

f.继承人放弃继承权亲笔书写的弃权书及有关证据；

g.丧偶儿媳、女婿继承公婆、岳父母遗产的，关于自己尽了主要赡养义务的证明；

h.关于继承人以外的依靠被继承人扶养的缺乏劳动能力又无生活来源的人或者继承人以外的对被继承人扶养较多的人要求分得被继承人遗产的有关证明；

i.医院关于继承人已怀孕的证明；

j.其他证据。

 

2. 可能背离意愿

无遗嘱情况下：

继承房产离婚时作为共同财产分割。

 

《民法典》规定，只有“遗嘱中确定只归一方的财产”才属于“夫妻一方的个人财产”。无遗嘱的情况下，继承给已婚子女房产，将自动视为对子女和其配偶的共同赠与。如果子女婚变，房产将会作为共同财产分割。

 

继承人有争议，需要通过法院诉讼。《民法典》规定，继承人可协商处理遗产分割的时间、办法和份额，如果协商不成的，可由人民调解委员会调解或向人民法院提起诉讼。根据不动产登记操作规范的要求，不动产登记机构会依法核实全部法定继承人的范围和继承意愿。如果继承人有争议的，需要通过法院诉讼得到确权文书，不动产登记机构才能办理房产过户。

有遗嘱情况下：

仅凭遗嘱不能办理过户登记，继承人有争议的，仍要通过法院诉讼。

 

《民法典》规定，遗嘱以最后一份为准。不动产登记机构无法判定当事人提交的遗嘱是否为最后一份，需得到其他继承人的确认。如果继承人有争议的，仍需要通过法院诉讼得到确权文书，不动产登记机构才能办理过户。

 

非公证遗嘱效力难保；公证遗嘱仍需办理继承权公证。

 

《民法典》规定，除公证遗嘱外，还有口头遗嘱、自书遗嘱、代书遗嘱、打印遗嘱、录音录像遗嘱等遗嘱形式，但非公证遗嘱的形式要求较高，一旦有瑕疵将会导致遗嘱无效。以自书遗嘱为例，如果落款日期仅有年月，未具体到日，不符合自书遗嘱需注明年、月、日的法定形式要件，则极有可能认定无效。遗嘱无效后，等同于无遗嘱。

 

公证遗嘱由公证机关依法制作，通常无效力瑕疵，但公证遗嘱也需办理继承权公证等确认继承权的手续；如果其他继承人有争议的，还需通过法院诉讼，得到法院确权文书办理过户登记。

 

依据：《民法典》第一千一百三十二条、第一千一百三十四至一千一百三十八条、第一千一百四十二条、第一千零六十二、一千零六十三条；《个人所得税法》；《契税法》；《印花税法》；《财政部关于印发<中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则>的通知》（财法字[1995]6号）；《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》（财税[1995]48号）；《财政部、国家税务总局、建设部关于个人出售住房所得征收个人所得税有关问题的通知》（财税[1999]278号）；《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》（国税发[2006]108号）；《财政部、国家税务总局关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）；《财政部、国家税务总局关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号）；《财政部、国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）；《司法部关于废止〈司法部、建设部关于房产登记管理中加强公证的联合通知〉的通知》（司发通[2016]63号）；《财政部、税务总局关于契税法实施后有关优惠政策衔接问题的公告》（财政部、税务总局公告2021年第29号）；《国家发展改革委、司法部关于进一步完善公证服务价格形成机制的指导意见》（发改价格[2021]1081号）。

小 结

 

不同的传承方式下优缺点各异。通常情况下，仅从税费比较：继承（法定继承人）＜买卖（“满五唯一”）＜继承（非法定继承人）＜赠与＜买卖（非“满五唯一”）。继承虽然保留对房产的控制权且税费最少，但过户手续最为复杂，容易偏离被继承人原意。生前过户虽然税费较高，但可避免继承时纠纷以及繁杂手续。此外，部分地区如深圳，以买卖、赠与形式过户还需符合房产限购政策，但继承不受限购政策影响。

无论生前传承还是生后传承，继受人过世的，将发生再继承。如无遗嘱，继受人的配偶、父母、子女一起参与房产的分配。房产份额可能背离原主意愿的流失。建议每一代房产持有人和继受人及时设立遗嘱指定后续传承对象，保障房产按意愿传承。